Hoeveel belasting betaalt u op huurinkomsten?

Verhuurt u één of meer panden? Dan betaalt u belastingen op dat onroerend inkomen. Maar waarop wordt u precies belast? Op de werkelijke huurinkomsten? En zijn de kosten voor het verhuurde pand aftrekbaar? Wij leggen het u haarfijn uit.

Het zal u misschien verbazen, maar het belastbaar inkomen wordt niet altijd bepaald door de gevraagde huurprijs. Drie zaken spelen een rol.

1) Gebruikt uw huurder het pand beroepsmatig of niet?

Daarbij maakt het niet uit of het werkelijk om een bedrijfspand gaat of gewoon om een woning. Enkel het gebruik is doorslaggevend. Is uw huurder een vennootschap, dan veronderstelt de fiscus sowieso beroepsmatig gebruik.

Gebruikt uw huurder het pand enkel als privéwoning? Dan doet de gevraagde huurprijs er niet toe. Ook eventuele kosten zijn irrelevant. De fiscus kijkt enkel naar het kadastraal inkomen (KI). Het belastbaar inkomen (BI) wordt dan als volgt berekend:

BI = ongeïndexeerd KI x 1,9084 (indexcijfer voor 2022) x 1,4

Gebruikt uw huurder het pand wel beroepsmatig? Dan zijn de werkelijke huurinkomsten wel belangrijk, al wordt u niet belast op dat volledige bedrag. U mag daarvan nog kosten aftrekken. Die worden forfaitair berekend op 40% van de huurinkomsten, los van de werkelijk gemaakte kosten. Die 40% mag echter niet hoger zijn dan 2/3 van het gerevaloriseerde KI (voor 2022 betekent dat het ongeïndexeerd KI x 4,86). Vraagt u dus een hoge huurprijs in verhouding tot het KI, dan wordt dat ‘afgestraft’ door een lagere kostenaftrek.

2) Ging u een lening aan om het verhuurde pand te verwerven? 

Interesten van leningen die u aanging om een pand te verwerven dat niet uw eigen woning is, zijn integraal aftrekbaar van de totale huurinkomsten. In tegenstelling tot het kostenforfait bij beroepsmatig gebruik, staat hier geen limiet op de aftrekbaarheid. Lenen is bij verhuur dus zeker fiscaal interessant.

3) Hoe hoog is uw inkomen?

Huurinkomsten worden belast aan het ‘marginale’ tarief. Dat betekent dat de fiscus het belastingpercentage toepast van uw hoogste belastingschijf, die afhankelijk is van uw inkomen. Voor hogere inkomens (netto belastbaar inkomen vanaf 42.370,01 euro in 2022) is dat 50%.

Nog enkele tips

• Is het KI laag in verhouding tot de huurprijs, dan geeft u wellicht de voorkeur aan verhuur voor privédoeleinden. In dat geval kunt u beroepsmatig gebruik uitsluiten in het huurcontract.
• Vult u zelf uw belastingaangifte in? Noteer dan altijd het ongeïndexeerde KI in de aangifte. De verdere berekening (zoals de vermenigvuldiging met het jaarlijkse indexcijfer) gebeurt door de fiscus.