Familiale vennootschappen met residentieel vastgoed maken wel degelijk aanspraak op verminderde erf- en schenkbelasting

Bezit u een familiale vennootschap die relatief veel vastgoed bezit en nauwelijks personeel in dienst heeft? Dan bestaat het vermoeden dat u geen reële economische activiteit uitoefent. U kunt dus niet genieten van het gunstregime voor erfenissen en schenkingen. Tenzij u die economische activiteit bewijst. Daar is nu eindelijk een definitie voor. Het moet gaan om activiteiten die op een duurzame wijze een maatschappelijke meerwaarde genereren en het louter passief beheer van onroerend goed overstijgen.

Familiale vennootschappen en ondernemingen kunnen aandelen belastingvrij schenken en genieten van een verlaagd tarief van de erfbelasting (3% of 7%, naargelang het type erfgenaam). Daarvoor moet de vennootschap aan drie voorwaarden voldoen. 1) Ze moet een familiaal karakter hebben. 2) De erflater moet aandelen in volle eigendom hebben die minstens een bepaald percentage van de stemrechten in de vennootschap vertegenwoordigen. 3) De vennootschap moet een reële economische activiteit uitoefenen.

Voer voor discussie

Over die reële economische activiteit woedt al sinds 2015 een flinke discussie. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) stelde zich aanvankelijk streng op. Vennootschappen die in één van de drie jaren voor de schenking of het overlijden van de aandeelhouder een balanstotaal hebben dat uit meer dan 50% vastgoed bestaat én de personeelslasten 1,5% of minder bedragen van het balanstotaal, vielen a priori uit de boot. Vaak gaat het dan om bedrijven die de aan- en verkoop en exploitatie van vastgoed als hoofdactiviteit hebben. Ook vennootschappen die privaat vastgoed aanhouden voor bewoning werden aanvankelijk uitgesloten, omdat dit deel van het patrimonium niet bijdraagt aan de economische activiteit.

Mildere standpunten na rechtszaken

Na verschillende rechtszaken voor het hof van beroep milderde Vlabel al enkele keren haar standpunten. Zo geeft ze toe dat een vastgoedactiviteit, met het oog op het verhogen van de rendabiliteit en de marktwaarde van vastgoed, wel degelijk een reële economische activiteit kan zijn. Ook de eis dat er geen privaat vastgoed aanwezig mag zijn in de vennootschap (zelfs al is er daarnaast een aantoonbare reële economische activiteit), moest Vlabel intrekken: volgens het hof staat simpelweg niets hierover in het decreet.

Onenigheid blijft, dus tijd voor een duidelijker definitie

Toch blijft Vlabel zich soms weinig soepel opstellen, zoals onlangs nog bij een holdingvennootschap die zelf geen economische activiteit voerde, maar waarvan de dochtervennootschap activiteiten als projectontwikkelaar en professioneel beheerder van haar vastgoedportfolio uitoefende (onder meer bouw en beheer van studentenkamers en commerciële panden, gecombineerd met residentieel vastgoed). Om verdere discussies in de toekomst te vermijden, stelde het hof nu dat vastgoedactiviteiten gekwalificeerd kunnen worden als een reële economische activiteit als ze “op duurzame wijze een maatschappelijke meerwaarde genereren en het louter passief beheer van onroerend goed overstijgen”. Al zal dat in de praktijk wellicht altijd een feitendiscussie blijven.

Bijsturing van de wetgeving in de maak?

Het valt echter niet uit te sluiten dat er in de nabije toekomst een wetswijziging komt over de bestaande voorwaarden van het gunstregime, om misbruik te vermijden. Er werden al voorstellen in die zin ingediend in het Vlaams Parlement.