Geen registratiebelasting verschuldigd bij verlenging vruchtgebruik

De Vlaamse Belastingdienst is recent teruggefloten door het hof van beroep in Gent: een heffing van 12% bij een verlenging van het vruchtgebruik van een onroerend goed door een vennootschap is niet wettelijk. Dat biedt ook perspectieven naar successieplanning …

De gesplitste aankoop van een onroerend goed is een courante praktijk bij kmo’s. De bestuurder als natuurlijke persoon koopt de blote eigendom van een onroerend goed en de vennootschap koopt het vruchtgebruik voor de duur van bijvoorbeeld 15 jaar. Wanneer het vruchtgebruik afloopt, verwerft de blote eigenaar de volle eigendom zonder fiscale kosten. Interessant dus voor de eigenaar, want de vennootschap betaalt ook de onroerende voorheffing, verzekeringspremies enz. Maar ook voor de vennootschap is een gesplitste aankoop voordelig, want die kan het vruchtgebruik afschrijven en betaalt hierop dus geen vennootschapsbelasting, terwijl geen huur verschuldigd is of zelfs doorverhuur mogelijk is.

Alleen heffing van verkooprecht bij vernieuwing, niet bij verlenging. Toch?

Het is niet ongebruikelijk dat de eigenaar en de vennootschap de periode van het vruchtgebruik willen verlengen. Onder het oude goederenrecht was dat tot maximaal 30 jaar, maar sinds 1 september 2021 kan dat tot 99 jaar. In dat nieuwe goederenrecht is ook expliciet bepaald dat zowel verlenging als vernieuwing mogelijk is. Een verlenging is dan gewoon een voortzetting van de bestaande situatie, waarbij geen overdracht van een zakelijk recht plaatsvindt en er dus geen verkooprecht (registratiebelasting) kan geheven worden door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel). Klinkt logisch, toch?

Vlabel teruggefloten

Het probleem is dat in het oude goederenrecht geen expliciet onderscheid wordt gemaakt tussen verlenging en vernieuwing. Vlabel is daarom van oordeel dat verlenging van een vruchtgebruik (gevestigd onder het oude goederenrecht) gezien moet worden als de vestiging van een nieuw zakelijk recht, en dat een heffing van 12% verkooprecht dus van toepassing is. Een arrest van het hof van beroep in Gent in november 2021 floot Vlabel echter terug. Het hof argumenteerde dat voor de heffing van een verkooprecht een overdragende overeenkomst moet gesloten worden, wat bij een bestendiging van een bestaande overeenkomst niet het geval is. Vlabel zal dus zijn standpunt moeten herzien.

Interessante gevolgen voor successieplanning

Aangezien er geen fiscale kosten verbonden zijn aan een verlenging, opent dit ook mogelijkheden voor de blote eigenaar om aan successieplanning te doen. Bij een schenking is uiteraard schenkbelasting verschuldigd. Maar wanneer de schenker (in dit geval de bestuurder als blote eigenaar) niet zelf het vruchtgebruik heeft, wordt die schenkbelasting niet berekend op de volle eigendom, maar wordt de waarde van het vruchtgebruik daarvan afgetrokken. Als de vruchtgebruiker een rechtspersoon (vennootschap) is, bepaalt de resterende looptijd de waarde van het vruchtgebruik. Hoe langer die looptijd (nu maximaal 99 jaar), hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik, en dus hoe lager de belastbare grondslag voor de berekening van de schenkbelasting.

Daar willen we wel twee kanttekeningen bij maken. 1) De verkoopwaarde van het vruchtgebruik mag nooit meer bedragen dan 4/5 van de verkoopwaarde van de volle eigendom. 2) Hoe langer het vruchtgebruik loopt, hoe langer het uiteraard ook duurt eer de (nieuwe) eigenaar de volle eigendom verwerft …